Договор купли продажи части коммерческой недвижимости. Оформление сделки купли-продажи коммерческой недвижимости: виды договоров и другие необходимые документы. Характеристика и правовое регулирование
Это особый юридический документ, подтверждающий согласие одной стороны (осуществляющей продажу) с передачей нежилого (коммерческого) помещения другой стороне (осуществляющей покупку) на основании внесения со стороны покупателя денежной платы.
В сделках принимают участие физические и юридические лица.
Справка. Проведение всех сделок по покупке-продаже недвижимости регламентируются статьей 549 Гражданского кодекса РФ.
Статья 549. Договор продажи недвижимости
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ().
- Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 , , , , , , , ).
Регистрация договора-купли продажи нежилого помещения
При заключении сделок на базе нежилого помещения вы рискуете столкнуться с большим числом трудностей, чем при аналогичных операциях с жилым помещением.
Одно дело – совершить сделку купли-продажи нежилого помещения, но совсем другое – стать правовладельцем приобретенной площади. Следует учитывать, что сам факт заключения такого договора может не сходиться с моментом перехода нежилой площади в объект владения.
В связи с этим фактом необходимо учитывать, что к экземпляру данного документа на производство сделки нужно приложить также и другую юридическую документацию, чтобы всё осуществилась благополучно:
- документы, подтверждающие право владения помещением;
- передаточный акт;
- кадастровый паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об уплате госпошлины;
- документы об отсутствии долгов, связанных с этим помещением.
Предварительный договор купли-продажи коммерческой недвижимости
Этот документ заполняется лишь тогда, когда граждане вдруг решаются на продажу или покупку нежилого помещения.
В предварительном договоре купли-продажи обязательно оговаривается целевое назначение помещения как нежилого (в нашем случае – как коммерческого).
Продаваемое помещение ни в коем случае не должно быть стеснено никакими санкциями или штрафами. Соответственно, продающая сторона предоставляет документ об отсутствии таковых.
Также в предварительном договоре условлено время, в течение которого должно осуществиться подписание основного документа.
Если определенная сторона процедуры сделки уклоняется от выполнения своих обязательств, то её могут принудить в судебном порядке к исполнению своих обязательств.
Существенным пунктом в заключении сделки такого характера является задаток, размер которого оговаривается сторонами и ими же фиксируется в тексте договора.
Задаток вносится покупателем в пользу продавца на основании статьи 380 ГК РФ. Он не может быть возвращён покупателю, если этот документ не оказывается подписан одной из сторон.
В случае виновности продающей стороны возвращается задаток в двойном размере плюс штраф, размер которого оговорен в договоре. Сроки возврата задатка также оговариваются в предварительном договоре.
Следует помнить, что сумма задатка входит в основную сумму продаваемой площади. Договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным после подписания его участниками правовых отношений.
На картинке представлен документ:
Пример заполненного договора на фото ниже:
Важные моменты в заполнении
Теперь поговорим о тех моментах, которые нужно помнить, приступая к самой процедуре заполнения договора о купле-продажи нежилого помещения.
О чём нужно помнить физическим лицам?
Чтобы физическое лицо могло участвовать в правовых отношениях, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости, оно должно быть обязательно дееспособно
.
Если же дееспособность у него отсутствует, то немаловажно, чтобы у такого физического лица был свой законный представитель, например, опекун. Чтобы иметь право представительства недееспособного лица при совершении сделки, опекун должен получить для этого разрешение в органах опеки.
В тексте договора обязательно должны быть указаны:
- фамилия, имя и отчество физического лица;
- дата рождения;
- реквизиты паспорта.
Всё, о чем писалось в предыдущих разделах касательно оформительных процедур по предмету договора, не теряет своего приложения и в данном разделе.
Ниже представлено фото документа:
О чём нужно помнить юридическим лицам?
В первую очередь важно помнить, что в этих сделках могут участвовать только коммерческие организации или фирмы, обладающие правоспособностью.
Этим юридическим свойством они наделяются только после прохождения регистрации в особых госучреждениях в качестве юр. лица.
А муниципальные или государственные учреждения могут участвовать в совершении сделок подобного рода лишь при условии, если это право расписано в учредительных документах.
В договоре купли-продажи коммерческого помещения непременно указывается:
- полное название организации или предприятия;
- организационно-правовая форма;
- адрес компании;
- реквизиты, согласно которым можно будет узнать о регистрации фирмы.
Важно! Не следует забывать, что заключение договора купли-продажи от имени филиала или структурного подразделения компании невозможно.
Если же всё-таки появилась в этом необходимость, глава филиала или подразделения может заключить при условии наличия у него юридической доверенности от руководителя головного офиса компании. Иначе сделка будет считаться незаконной.
Сделки с коммерческой недвижимостью: сроки проведения и размеры пошлин
Предположим, сделка по купле-продаже нежилого помещения в качестве коммерческого состоялось. Отчуждение недвижимой стоимости от прежнего владельца к новому произошло.
Теперь со стороны нового владельца требуется регистрация права на объект нежилого назначения, чтобы правовладение оказалось действительным.
Средний срок осуществления регистрационной процедуры занимает до одной рабочей недели. Цена на проведение этой юридической операции для физ. лиц составляет порядка 2000 рублей, а для юр. лиц – 22000 рублей.
Особенности заключения сделки купли-продажи с рассрочкой платежа
Как быть, если у покупателя нет возможности выплатить сразу всю денежную сумму за нежилое помещение? Для таких случаев предусмотрено оформление рассрочки. Однако факт продажи помещения в рассрочку отражается в тексте договора .
Когда есть необходимость купить коммерческую недвижимость в рассрочку, в договоре обговариваются сроки и размеры платежей, а также порядок их внесения.
Делается первоначальный взнос в определенном процентном размере, который также указан в договоре. Также предусмотрены ежеквартальные выплаты в размере 10,5% годовых .
На картинке пример документа:
Заключение
Как видим, в процедуре оформление договора купли-продажи нежилого помещения есть свои нюансы и “подводные камни”, с которыми необходимо считаться, чтобы не было никаких проблем при заключении всех сделок.
ДОГОВОР
№ ____
купли-продажи нежилого помещения
г. ______________ «___»__________ 20__ г.
Именуемое в дальнейшем «Продавец», в
лице
____,
действующего
на основании ________________________________, с одной стороны
и
___________________________________, именуемое в дальнейшем
«Покупатель», в
лице
действующего
на основании _______________________________________, с
другой
стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1.
В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а
Покупатель
покупает недвижимое имущество: нежилое помещение (в
дальнейшем - «Помещение»),
кадастровый (условный)
номер ____________, площадью ____ (________________) кв.
м,
расположенное по адресу:
________________________________________________________,
на ___
этаже в ____ этажном здании и долю в праве общей собственности
_______________
(назначение здания) здания общей площадью ____
(________________) кв. м., одновременно
с помещением передаются:
технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы,
экспликации,
другие документы.
1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве
собственности, что подтверждается
свидетельством о праве
собственности ______________________________________________.
1.3.
Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом
настоящего
договора, составляет ______ (___________________)
рублей, согласно справке № ______ от
«___»________
20__ года, выданной
________________________________________________.
1.4. Продавец
гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.
1.1
Помещение никому другому не продано, не заложено, в споре, под
арестом и запретом не
состоит и свободно от любых прав третьих
лиц.
1.5. Права на земельный участок, на котором расположено
здание с находящимся в нем
помещением, передаются Покупателю в
следующем порядке: __________________________.
1.6. Капитальный
ремонт помещения проведен «___»_______ 20__ г.
2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1.
Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. 1.1
настоящего договора,
составляет _______
(_________________________) рублей. Указанная цена,
установленная
соглашением сторон по настоящему договору, является
окончательной и изменению не
подлежит.
2.2. Покупатель несет
все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к
нему
права собственности на Помещение, в соответствии с действующим
законодательством
РФ.
2.3. Сумма, указанная в п. 2.1, подлежит
перечислению на расчетный счет Продавца в
течение ___ банковских
дней после подписания настоящего договора.
3. СРОК НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА
3.1.
Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и
действует до
завершения оформления права собственности Покупателя
на приобретаемое имущество и
завершения всех расчетов.
4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА
4.1.
Продавец обязан в ___-дневный срок с момента подписания настоящего
договора
передать Покупателю указанное в п. 1.1 настоящего
договора Помещение по приемо-
сдаточному акту (прилагается),
подписанному уполномоченными представителями сторон и
заверенному
печатями Продавца и Покупателя.
5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
5.1.
Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего
договора и
указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента
государственной регистрации перехода
права собственности от
Продавца Покупателю в Едином государственном реестре прав
и
выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению
денежных средств за
приобретаемое Помещение.
5.2. Риск
случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п.
5.1
настоящего договора, лежит на Продавце.
6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
6.1.
Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю в его собственность
без каких-либо изъятий имущество
(Помещение), являющееся предметом
настоящего договора и указанное в п. 1.1.
6.1.2. П
предоставить
Покупателю все необходимые документы для государственной
регистрации
перехода права собственности на Помещение и оформления
прав
землепользования.
6.1.3. Не связывать Покупателя
какими-либо обязательствами по целевому использованию
продаваемого
Помещения.
6.1.4. Предоставить все необходимые документы для
заключения данного договора и нести
полную ответственность за их
достоверность. Предоставить все необходимые документы
для
государственной регистрации перехода права собственности
Покупателя на данное
Помещение в Едином государственном реестре
прав.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Оплатить приобретаемое
имущество (Помещение) в полном объеме (п. 2.1 настоящего
договора)
путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в
сроки,
установленные в п. 2.3.
6.2.2. Принять имущество на
условиях, предусмотренных настоящим договором.
6.2.3. Представить
для государственной регистрации перехода права собственности
все
необходимые документы.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
7.1.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, его
одностороннее
изменение или расторжение в одностороннем порядке
виновная сторона возмещает другой
стороне убытки в размере прямого
действительного ущерба.
7.2. Во всем, что не предусмотрено
настоящим договором, стороны руководствуются
действующим
законодательством РФ.
8. СПОРЫ
8.1.
Споры, по настоящему договору, подлежат рассмотрению в арбитражном
суде в порядке,
предусмотренном действующим законодательством РФ.
9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
9.1.
Дополнения и изменения условий настоящего договора, его расторжение и
прекращение
возможно только при письменном соглашении сторон.
9.2.
В случае если Покупатель не переведет на счет Продавца
вышеоговоренную сумму в
установленные договором сроки, настоящий
договор подлежит расторжению. При этом
Покупатель будет обязан
передать Помещение, являющееся предметом настоящего
договора,
Продавцу.
9.3. Настоящий договор составлен в 3 (трех)
экземплярах, по одному для каждой из сторон, а
третий - для
осуществления государственной регистрации перехода права
собственности.
АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
Продавец:
_________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Покупатель:
________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Продавец:
______________________
М.П.
Покупатель: ____________________
М.П.
Особенности составления договора купли-продажи недвижимости
Специфика предмета договора купли-продажи недвижимости диктует особый подход к его составлению:
- Необходимость точного указания на передаваемый недвижимый объект. Это существенное условие, несогласование которого влечет незаключенность всей сделки (см. ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
- Обязательное описание цены и порядка оплаты. Неурегулирование условия о цене также означает незаключенность самого договора (ст. 555 ГК РФ). При этом неполную оплату объекта, реализованного в кредит по договору купли-продажи недвижимости, ГК РФ в п. 5 ст. 488 называет основанием для законной ипотеки.
- Уточнение судьбы земельного участка под недвижимым объектом (ст. 35 Земельного кодекса РФ).
ВАЖНО! Точно описать объект достаточно просто. Для этого используются технические данные реестра недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, назначение.
Зачастую к договору составляется комплект из следующих приложений:
- перечень передаваемых объектов (если реализуется целый комплекс зданий по одному адресу);
- двусторонний акт приема-передачи, содержащий описание технического состояния (возможно приобщение к акту планов и фотографий, заверяемых, как и акт, подписями обеих сторон);
- копии документов, подтверждающих права продавца на объект.
По общему правилу для реализации недвижимого имущества договор составляется в письменной форме. Однако в ряде случаев специальный объект или субъект требует нотариальной формы сделки (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Момент заключения договора купли-продажи недвижимости по ГК РФ
Поскольку соглашения о реализации недвижимости не нуждаются в государственной регистрации, они действуют с момента заключения. Последний определяется следующим образом:
- вследствие консенсуальной природы договора на его заключенность не влияет факт передачи предмета договора;
- по общему правилу (п. 1 ст. 433 ГК РФ) применительно к договору как единому документу (п. 1 ст. 550 ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости может считаться заключенным с момента его подписания при условии согласования в тексте всех существенных условий (п. 3 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21).
Договоры, по которым реализуются жилые объекты, подлежали ранее регистрации в органах Росреестра. Правило это было отменено в 2013 году.
Важно! Регистрации в обязательном порядке подлежит переход права собственности на объект недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Образец договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и по предоплате: где скачать шаблон договора 2019 года
Обычной практикой в договорах купли-продажи небольших объектов недвижимости между физическими лицами является предварительная оплата.
В таком случае в договоре необходимо указать, что расчет произведен по одному из следующих вариантов:
- в момент подписания договора;
- до предоставления документов на государственную регистрацию перехода права;
- до оформления или в момент составления акта приема-передачи недвижимости.
Факт оплаты подтверждается в зависимости от способа передачи денег:
- распиской (при наличных расчетах);
- банковской выпиской (при безналичных переводах).
Предварительный порядок расчетов создает для покупателя риск, что продавец, получивший оплату, затянет регистрацию перехода права собственности. С другой стороны, полный расчет позволяет получить имущество, не обремененное залогом продавца.
Рассрочка платежа представляет собой частный случай оплаты в кредит (п. 1 ст. 489 ГК РФ), когда выплата происходит по частям. Составляя договор купли-продажи недвижимости с таким порядком оплаты, необходимо помнить, что существенными будут условия (помимо предмета и цены):
- о размере одного платежа;
- порядке и сроках платежей.
Купля-продажа недвижимости — хорошо разработанная тема в праве. Шаблон договора можно найти в нашей статье или на сайте Росреестра, на странице Формы документов .
Составление договора купли-продажи жилой недвижимости
Сразу отметим, что в договоре купли-продажи недвижимости жилого назначения должно быть оговорено дополнительное существенное условие — перечень лиц, имеющих право пользования продаваемым жильем (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Такое право возникает:
- у граждан, отказавшихся от приватизации (постановление Конституционного суда РФ от 24.03.2015 № 5-П);
- по решению суда или соглашению с собственником у бывших членов семьи собственника (ст. 31 Жилищного кодекса РФ);
- по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ) и в некоторых других случаях.
Зачастую одним из собственников квартиры является ребенок. Продажа его доли в праве на квартиру требует:
- Получения предварительного согласия органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
- Нотариальной формы договора (об этом упоминалось выше).
- Особого способа подписания. За несовершеннолетнего до 14 лет подпись ставит его законный представитель, ребенок в возрасте от 14 до 18 лет расписывается сам, но договор должен содержать отдельную графу о согласии на сделку законного представителя (см. п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ). Подробности в статье Собственник является несовершеннолетним ребенком - как продать квартиру?
Аналогичным образом усложняет сделку принадлежность квартиры взрослому гражданину, находящемуся под опекой или попечительством.
Поскольку часто продается эксплуатируемое жилье, будет разумно предусмотреть в тексте договора сроки выселения из квартиры собственника, членов его семьи, нанимателей и вывоза вещей.
Договор купли-продажи коммерческой недвижимости
Для договоров о коммерческой недвижимости определяющее значение имеют такие вопросы, как:
- Отсутствие обременений объекта.
- Правомерность отчуждения недвижимости с точки зрения корпоративного законодательства. Например, согласие на реализацию имущества, стоимость которого превышает 25% стоимости активов акционерного общества на последнюю отчетную дату, дается общим собранием или советом директоров (см. ст. 78 закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ).
- Техническое состояние активно использовавшегося объекта.
Недостаточное урегулирование вопроса о состоянии объекта может привести к непростому судебному спору о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условия о качестве. Практика для покупателя по данным спорам неутешительна. Успехом можно считать уже обязание продавца соразмерно снизить цену на некачественный объект (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.07.2014 по делу № А39-3919/2012).
В чем специфика продажи недвижимого имущества по доверенности
Некоторое время бытовало мнение, что для подписания договора продажи недвижимости достаточно доверенности в простой письменной форме. Однако в п. 128 постановления от 23.06.2015 № 25 Пленум ВС РФ однозначно определил, что управомочие на совершение сделки с объектами, права на которые регистрируются, должно быть в нотариальной форме.
Росреестр также требует нотариальную доверенность при сдаче документов на регистрацию (п. 4 ст. 15 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Зачастую выдается одна доверенность на несколько взаимосвязанных правомочий по реализации недвижимости:
- подписание договора купли-продажи;
- осуществление расчетов;
- подачу документов в Росреестр и их получение.
Соответственно, передавать другому лицу полномочия на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества возможно только в нотариальном порядке.
ГК РФ (ст. 185.1 ГК РФ) содержит перечень лиц, которые правомочны удостоверить доверенность вместо нотариуса. Это, например:
- командир воинской части в местности, где нет нотариальных контор, — доверенности своих подчиненных (как военнослужащих, так и гражданского персонала) и членов их семей;
- начальник уголовно-исполнительного учреждения — доверенности лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы в этом учреждении, и др.
Таким образом, особенности договора продажи недвижимости зависят в том числе от характеристик объекта. Специфические существенные условия обязательно необходимо согласовать во избежание недействительности договора. Чрезвычайно велико количество дополнительных правил в отношении договоров купли-продажи жилых объектов, принадлежащих специальным субъектам (не обладающим полной дееспособностью или лишенным ее).
Введение
1 Гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи коммерческой недвижимости
1.1 Понятие договора купли-продажи коммерческой недвижимости в гражданском праве
1.2 Объекты и субъекты договора
1.3 Основные положения договора
2 Порядок заключения договора купли-продажи коммерческой недвижимости
2.1 Основные этапы заключения договора
2.2 Правила оформления
2.3 Гражданско-правовые основы защиты прав сторон договора
3 Проблемы совершенствования гражданско-правового регулирования договора купли-продажи коммерческой недвижимости
3.1 Проблемы и пробелы в законодательстве
3.2 Необходимость реформирования законодательства
Заключение
Список использованной литературы
В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.
Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества.
Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним, возмездным, реальным.
Двухсторонним договор считается на том основании, что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых - продавец, а другая - покупатель.
Возмездным договор считается на том основании, что права и обязанности сторон складываются на возмездной (платной) основе: одна из сторон (продавец) передает другой стороне (покупателю) недвижимое имущество за определенную плату.
Реальным договор признается на том основании, что стороны исполняют свои обязательства в полном объеме при непосредственном заключении договора. Так, сразу же после подписания договора купли-продажи одна из сторон (покупатель) производит расчет с другой стороной (продавцом), а продавец в свою очередь передает все права на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, покупателю.
В соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность за вознаграждение объект недвижимости (земельный участок, здание, жилой дом, квартиру и др.) другой стороне (покупателю).
При наличии надлежащим образом оформленных полномочий (доверенность на право совершения сделок) стороной по договору купли-продажи объекта недвижимости может являться представитель как покупателя, так и продавца.
Перечисленными выше факторами обусловлена актуальность темы дипломной работы, целью которой является исследование особенностей и проблем правового регулирования договора купли-продажи коммерческой недвижимости. Для достижения поставленной цели в работе решены следующие задачи:
1. раскрыты особенности гражданско-правового регулирования договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
2. охарактеризованы особенности заключения договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
3. проанализированы проблемы и пробелы современного гражданского законодательства о регулировании купли-продажи коммерческой недвижимости, в связи с чем разработаны рекомендации по совершенствованию данных норм.
Таким образом, объектом данного исследования является договор купли-продажи коммерческой недвижимости, предметом – особенности правового регулирования заключения договора купли-продажи коммерческой недвижимости.
Научные исследования по вопросу недвижимости появились значительно позднее, чем недвижимость стала объектом гражданского оборота. Это естественно, поскольку категория "недвижимости" является сложным правовым институтом, требующим не только развитого торгового оборота, но и достаточно высокого уровня развития юридической техники.
Современный период развития литературы о правовом регулировании недвижимости можно охарактеризовать как период становления. При этом появляется довольно много журнальных публикаций, посвященных практическим аспектам совершения сделок с недвижимостью, однако фундаментальных трудов в этой области немного.
Одной из немногих работ современного периода, в которой анализируется понятие недвижимого имущества, является книга Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич "Недвижимое имущество: Правовое регулирование ". Хотя авторы и ограничиваются анализом особенностей правового режима таких объектов недвижимости, как земля, недра, воды, леса, предприятия, жилые и нежилые помещения (за пределами книги остаются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, то есть те объекты, которые хотя и отнесены к недвижимости законом, но по своей природе являются движимыми вещами), однако обстоятельность изложения проблемы статуса недвижимого имущества, его характерных признаков на сегодняшний день делает эту книгу наиболее заметным трудом современной российской юриспруденции.
Заметное место в современной литературе, посвященной юридическому анализу недвижимости, занимает работа О.М. Козырь "Недвижимость в новом Гражданском кодексе России ". Несмотря на относительно небольшой размер этой статьи, в ней проведен скрупулезный анализ современной российской гражданско-правовой концепции института недвижимости, выявлено содержание вещных и обязательственных прав на недвижимое имущество. В работе определен пообъектный состав недвижимого имущества, рассмотрены вопросы государственной регистрации прав на недвижимые вещи и сделок с ними.
Книга В.А. Алексеева "Регистрация прав на недвижимость " посвящена анализу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации прав на недвижимость) и складывающейся в соответствии с этим законом административной и судебной практики регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. В книге дано понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и проанализирован правовой режим осуществления государственной регистрации как акта признания прав на недвижимость. В основе работы лежит анализ понятия объекта недвижимости, предлагается классификация объектов недвижимого имущества и выявлена правовая природа государственной регистрации прав на недвижимость как правового института, его цели, задачи и принципы осуществления.
Работа С.А. Бабкина "Основные начала организации оборота недвижимости" посвящена анализу правового регулирования оборота недвижимости. Работа построена на сравнительном анализе действующих в ряде зарубежных государств (Германия, Канада, США, Швейцария) систем регистрации (оглашения) прав на недвижимое имущество. Автор исследует понятие недвижимости, объективные предпосылки формирования дефиниции "недвижимость", вопросы публично-правовых ограничений оборота недвижимости.
Целый ряд исследований, посвященных теоретическим и практическим проблемам регистрации прав на недвижимость, опубликован сотрудниками Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции России. Книга "Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права" <*> представляет из себя сборник статей преподавателей указанного заведения. В работе Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой "Недвижимость: Права и сделки (Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) " речь идет о проблемах совершения сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество. Авторы при написании работы учли новейшие изменения в законодательстве, регулирующем оборот недвижимости и регистрацию прав на недвижимое имущество.
В монографии И.Д. Кузьминой "Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости" представлены результаты исследования правового режима одного из видов недвижимости - зданий и сооружений. Представленный в работе анализ был предпринят впервые и выполнен на основе нового законодательства Российской Федерации. В книге рассматриваются основные категории, характеризующие правовой режим зданий и сооружений, определен порядок введения зданий и сооружений в гражданский оборот, показаны проблемы реализации права распоряжения ими. На основании указанной работы автором подготовлена докторская диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук .
Вопросы исследования сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество нашли отражение в монографиях С.П. Гришаева, А.Р. Кирсанова, Ю.В. Романца, К.И. Скловского, А.М. Эрделевского, В.Ф. Яковлева.
Чтобы осуществить покупку коммерческой недвижимости , рекомендуется все тщательно взвесить и обдумать. Приобретение недвижимого имущества – это достаточно серьезный шаг. Необходимо обдумать перспективы своих вложений. Естественно, перспектива должна быть долгосрочной и гарантированной .
На начальном этапе необходимо изучить следующие наиболее важные моменты :
И это лишь часть наиболее важных вопросов, которые лучше обдумать заблаговременно.
Важные нюансы
Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предполагает использование помещения в качестве:
- торговой точки;
- склада;
- административного помещения;
- производственного помещения.
Во время подписания договора купли-продажи коммерческой недвижимости продавец передает все права собственности на данный объект. А покупающая сторона обязуется принимать в свою собственность помещение, которое является нежилым , заранее выплатив продавцу оговоренную сумму.
Продавать и приобретать площадь в праве не только физические лица, но и юридические.
Если договор оформляется коммерческой организацией, то следует учитывать тот фактор, что она должна обладать правоспособностью (юридическое лицо должно иметь государственную регистрацию).
Если организация, осуществляющая продажу или приобретение нежилой недвижимости некоммерческая
, то она должна обладать правами на совершение данных сделок.
Права организации обязательно отражаются в учредительном документе.
Физическое лицо, осуществляющее куплю-продажу нежилой собственности, должно быть дееспособно .
В ином случае, права физического лица представляет опекун . Опекун для совершения подобных операций должен получить разрешение на проведение сделок в органе опеки.
Договор купли-продажи оформляется в письменном виде . При этом нотариально заверять его необязательно. Естественно, документ должен быть скреплен подписями обоих сторон.
Стоимость на приобретение коммерческой недвижимости в РФ заключается в рублевом эквиваленте.
Передача коммерческой недвижимости новому владельцу должна быть отражена в передаточном акте или образце договора купли-продажи.
В договоре о купле-продаже помещения должны быть четко прописаны такие моменты, как:
- площадь продаваемого объекта коммерческой недвижимости;
- адрес расположения;
- номер на поэтажном плане.
Как осуществляется?
Следует понимать, что коммерческая недвижимость стоит весьма прилично
.
При правильно подобранном бизнесе покупка коммерческой недвижимости приносит отличную отдачу .
После того, как будет точно выбрано местоположение помещения и заключено предварительное согласование о совершении покупки коммерческой недвижимости, необходимо проверить всю документацию на приобретаемое помещение.
Момент достаточно ответственный и наиболее важный . Отлично могут справиться с проверкой документации профессионалы – юристы, риелторы. Главное, чтобы данные люди имели опыт в проверках и сами были проверенными. Можно доверить проверку документов сразу и риелторам, и юристам. Кроме того, они корректно смогут оценить выгодность запускающегося проекта.
Экземпляр (в качестве примера) договор купли-продажи коммерческой недвижимости можно найти в интернете и распечатать его. Внимательно читайте все подпункты составленного документа.
На что обратить внимание?
Существуют важные критерии , на которые требуется обратить внимание и заранее обсудить их:
- Коммерческая недвижимость, которая выставлена на продажу, не должна быть в залоге у третьего лица. Пример: гарантия возврата кредита.
- Коммерческая недвижимость являлась ранее объектом некапитального строительства, но была переведена в разряд капитального.
- Земельный участок, на котором расположена коммерческая недвижимость, не должен находиться в аренде. В ином случае, арендатор имеет права на расторжение договоров и снесение объекта. Причем все эти действия арендатор способен совершить в одностороннем порядке.
- Необходимо исключить двойную продажу. То есть проверить объект, есть ранее заключенные на него договора и претенденты.
- Уточнить планы местных властей. Может быть, они переустраивают район и желают снести здание, в котором расположена коммерческая недвижимость.
Кроме того, требуется подготовить следующие документы:
- акт приема-передачи;
- переоформление всех лицевых счетов;
- переоформление договоров на оказание услуг;
- переоформление обслуживающих компаний (подача электричества, вод, интернета и т.д.).
Самое безопасное приобретение коммерческой недвижимости происходит в бизнес- центрах (особенно, в новых, современных), поскольку они вряд ли пойдут на обманные манипуляции, в результате чего риск двойной продажи минимален.
Подводные камни , которые могут постигнуть предпринимателя:
- Перед приобретением коммерческой недвижимости необходимо точно знать, нуждается ли объект в дополнительных вложениях. Примером является реконструкция объекта, перепрофилирование, модернизация и т.п.
- Законодательство, касающееся нежилой недвижимости постоянно изменяется и является нестабильным. Аналогично изменяются и налоги на коммерческую недвижимость. Угадать о приближении таких изменений довольно сложно, но вполне возможно.
- Собственник, продающий коммерческое помещение не всегда содержит все требуемые документы в порядке. Поэтому крайне важно проверить наличие всей документации на объект.
- Во время составления договора на оказание коммунальных услуг, необходимо вложить немалые деньги, а также затратить много времени. Во время сбора необходимой информации на приобретение помещения, требуется одновременно постараться решать и проблему оказания коммунальных услуг, что поможет существенно сэкономить время.
Как купить квартиру под коммерческую недвижимость?
Цена коммерческой недвижимости гораздо выше
, чем стоимость самого жилья.
В связи с этим некоторые предприниматели используют хитрость: они приобретают жилую недвижимость и начинают эксплуатировать ее с коммерческой целью.
Плюсы покупки жилой недвижимости:
- намного дешевле, чем приобретение коммерческой недвижимости;
- подбор желаемой площади помещения осуществляется без каких-либо проблем;
- размещение жилой недвижимости в спальном районе (бизнес-центры обычно находятся в центральных районах города);
- расположение коммерческого помещения на 1 этажах жилых домов.
Что необходимо для покупки?
Итак, для того, чтобы совершить приобретение недвижимости потребуется:
- договориться с продавцом о купле-продаже помещения;
- заключить договор;
- зарегистрировать договор в государственных органах;
- самый важный момент в оформлении документов – это переведение помещения в разряд нежилого;
- переоформление всех имеющихся лицевых счетов;
- переоборудование помещения.
Во время оформления всей документации на приобретение коммерческой недвижимости важно тщательно проверять собранную информацию.
Не стоит экономить на услугах грамотного юриста и риелтора. Таким образом, вы сможете предотвратить непредвиденные ситуации. Однако, если такие ситуации все же наступят, вы сможете сэкономить на судебных разбирательствах.